Минстрой дал пояснения по вопросу отнесения создаваемого сооружения к недвижимости
2025-09-23 09:43
7 августа 2025 года Минстрой России выпустил письмо № 46420-ЕБ/08, в котором даны разъяснения по вопросу отнесения создаваемых сооружений к объектам недвижимости. Поводом стало обращение ФНС, связанное с применением градостроительного законодательства.
Министерство подчеркнуло, что не уполномочено давать оценку конкретных проектных решений, однако обозначило общие правовые подходы, которые необходимо учитывать застройщикам и проектировщикам.
Что говорит закон
Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) закрепляет базовое определение: объект капитального строительства (ОКС) — это здание, строение, сооружение, а также объекты незавершённого строительства, которые имеют прочную связь с землёй.
К этой категории относятся жилые и нежилые здания, промышленные и инфраструктурные сооружения, объекты, строительство которых ещё не завершено, но которые обладают фундаментом, несущими конструкциями и иными признаками капитальности. Главное — такие объекты невозможно переместить без разрушения или серьёзного ущерба их функционалу.
Отдельно в законе выделены неконструктивные строения (или некапитальные объекты). Это малые формы, которые не имеют прочной связи с землёй и могут быть демонтированы, перевезены и собраны заново без потери основных характеристик. Примеры: киоски, павильоны, временные навесы. Такие объекты не относятся к недвижимости и не требуют регистрации в ЕГРН.
Статья 130 Гражданского кодекса РФ уточняет критерии недвижимости. Недвижимыми считаются вещи, которые: прочно связаны с землёй, не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению и обладают самостоятельным хозяйственным или социальным назначением. В эту категорию входят здания, сооружения и объекты незавершённого строительства.
В силу статьи 131 ГК РФ все права на недвижимость (возникновение, переход, ограничение или прекращение) подлежат обязательной государственной регистрации в ЕГРН. Без такой регистрации объект не может участвовать в гражданском обороте как отдельный имущественный элемент.
Из совокупности норм ГрК РФ и ГК РФ вытекает главный признак, по которому сооружение относится к недвижимости наличие прочной связи с землёй и самостоятельное функциональное назначение. Если сооружение удовлетворяет этим условиям, оно признаётся объектом капитального строительства и подлежит кадастровому учёту и государственной регистрации.
Роль застройщика
Минстрой в письме отдельно подчеркнул: отнесение создаваемого объекта к капитальному строительству или некапитальным сооружениям определяется ещё на этапе проектирования. Ответственность за это возложена на застройщика или технического заказчика, и именно они закладывают основу для дальнейшего признания объекта недвижимостью.
Застройщик обязан отразить в задании на инженерные изыскания и задании на проектирование ключевые признаки объекта:
будет ли он иметь прочную связь с землёй (фундамент, несущие конструкции, коммуникации),
предполагается ли длительная эксплуатация,
соответствует ли его назначение признакам недвижимости.
Эти характеристики формируют основу проектной документации и задают вектор дальнейшего строительства.
Разработка проектной документации должна происходить строго в соответствии с нормами Градостроительного кодекса и Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Неправильно оформленный проект или игнорирование требований приведёт к отказу в постановке объекта на кадастровый учёт.
Именно застройщик подтверждает, что возводимый объект может быть признан самостоятельным объектом гражданских прав. То есть сооружение должно иметь:
собственное функциональное назначение (жильё, производство, инфраструктура),
признаки капитальности,
возможность индивидуализации при кадастровом учёте.
Если застройщик не выполнит этих условий, объект не сможет пройти государственный кадастровый учёт и право собственности в ЕГРН зарегистрировано не будет. Это фактически означает невозможность ввода объекта в эксплуатацию как недвижимости и его полноценного участия в гражданском обороте.
Позиция судов
Верховный Суд РФ неоднократно указывал: чтобы имущество считалось недвижимым, необходимо доказать, что оно возведено в установленном порядке и на участке, предоставленном для строительства. При этом наличие отдельных элементов, прочно связанных с землёй, ещё не делает объект недвижимостью, если он не обладает признаками самостоятельного объекта гражданских прав.
Высший Арбитражный Суд в постановлении от 2013 года подчеркнул: регистрация возможна только для объектов, которые могут участвовать в гражданском обороте.
Практическое значение
Для строительных и проектных компаний письмо Минстроя фиксирует важный ориентир:
отнесение сооружения к недвижимости должно быть продумано заранее;
регистрация прав будет зависеть от того, как объект определён в проектной документации;
ошибка на стадии проектирования может привести к невозможности оформить права собственности и использовать объект в гражданском обороте.
Фактически речь идёт о необходимости более внимательной проработки заданий на проектирование и взаимодействия с кадастровыми инженерами.
Позиция Минстроя сводится к тому, что решающим этапом является проектирование: именно здесь нужно заложить признаки, позволяющие отнести сооружение к недвижимости. В дальнейшем это станет основанием для кадастрового учёта и регистрации в ЕГРН.
Для строительных компаний письмо Минстроя — сигнал о необходимости более тщательной юридической и технической экспертизы проектов. Это позволит избежать отказов в регистрации и споров с надзорными органами.