Минстрою России рекомендовали ускорить запуск проектов ИЖС с применением проектного финансирования и счетов эскроу
2025-04-16 09:49
26 февраля 2025 года в Госдуме прошёл круглый стол «Риски в жилищном строительстве на фоне макроэкономических факторов». Инициатива исходила от Комитета по строительству и ЖКХ, заседание вёл председатель Сергей Пахомов. С докладом выступил Алексей Ниденс, заместитель гендиректора АО «ДОМ.РФ».
Ключевой вывод: текущая экономическая ситуация — высокие ипотечные ставки и привлекательность банковских депозитов — заморозили спрос на жильё. Потенциальные покупатели выжидают. Это, в свою очередь, бьёт по инвестиционному циклу — девелоперы тормозят запуск новых проектов, а подрядчики фиксируют сокращение объёмов заказов.
Эксперты предупреждают: если не принять меры, дефицит доступного жилья возникнет уже в 2027–2028 годах, а восстановление займёт минимум два года.
📌 Кому это важно: Девелоперам, подрядным организациям, проектировщикам, органам власти, банкам и институциональным инвесторам, вовлечённым в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), в том числе через механизмы проектного финансирования и эскроу.
11 ключевых ограничений и системных тормозов
На круглом столе обозначено 11 факторов, негативно влияющих на рынок. Среди них:
затяжные процедуры согласований;
нестыковки между федеральным и региональным законодательством;
высокая стоимость подключения к инженерной инфраструктуре;
нестабильность подходов к технологическому присоединению;
юридическая непрозрачность механизма КРТ;
проблемы с банковскими гарантиями;
отсутствие мотивации у подрядчиков в условиях высокой инфляции;
избыточный контроль с ограниченной ответственностью ресурсоснабжающих организаций;
отсутствие унифицированной практики правоприменения;
дефицит кадров и компетенций в ИЖС и малоэтажном строительстве.
Какие предложения одобрены и направлены Минстрою
Комитет по строительству и ЖКХ утвердил пакет рекомендаций Правительству РФ, Минстрою и другим профильным ведомствам. Среди ключевых предложений:
Ускорение запуска ИЖС через механизмы проектного финансирования и эскроу:
Создание условий для полноценного запуска новых проектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с применением проектного финансирования.
Внедрение модели эскроу для ИЖС — сейчас она применяется преимущественно для многоквартирных домов, однако имеет потенциал и для малоэтажного сектора.
Обновление нормативной базы:
Завершение актуализации Сводов правил (СП) по градостроительному проектированию с учётом специфики ИЖС и комплексной застройки.
Упрощение процедур согласований и адаптация нормативов для малоэтажного строительства, без ущерба качеству.
Обеспечение справедливых условий для подрядчиков:
Разрешить авансирование по результатам скоринга, без предоставления независимых банковских гарантий.
Исключить дублирование обеспечительных мер — особенно в контрактах с госучастием.
Запретить безосновательное отзыва банковских гарантий до окончания срока исполнения обязательств.
Разрешить выполнение некоторых видов работ до получения всего комплекта разрешений, если это не угрожает безопасности.
Усиление прозрачности и ответственности:
Единые подходы к технологическому подключению — с равной ответственностью со стороны ресурсоснабжающих организаций и девелоперов.
Индексация средств на счетах эскроу — ежегодно, с учётом инфляции.
Ответственность операторов ГИС за достоверность и полноту передаваемых данных.
Гармонизация смежного законодательства (Градкодекс, Земельный кодекс, 214-ФЗ, 384-ФЗ и др.) для устранения противоречий.
Почему ставка — на ИЖС?
Государственная политика делает ставку на развитие ИЖС как одного из ключевых антикризисных инструментов. Малоэтажное жильё быстрее вводится, его проще адаптировать под запросы регионов, а реализация проектов не требует столь высоких стартовых вложений, как в случае с МКД.
Однако на практике ИЖС буксует:
отсутствует устойчивый финансовый механизм;
банки неохотно финансируют проекты без «подушки» в виде эскроу;
неактуальные строительные нормы тормозят запуск новых посёлков и коттеджных застроек.
Рекомендации Комитета — попытка снять эти барьеры системно, через корректировку законодательства и запуск пилотных механизмов поддержки.
Что ещё важно
Участники круглого стола подчеркнули необходимость снижения административной нагрузки на регионы. Минстрою предложено унифицировать правоприменительную практику в градостроительной сфере, чтобы исключить разнотолкование норм и стимулировать создание кластеров в строительной отрасли. Это должно привести к:
росту производительности в строительстве;
появлению новых рабочих мест;
усилению кооперации между девелоперами, банками и властью.
Протокол с итогами направлен:
в Минстрой, Минфин, Минэкономразвития, Минпромторг, Минсельхоз;
в Счетную палату, Росреестр, Ростехнадзор;
в Банк России, Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ;
в Фонд развития территорий, ГК «ВЭБ.РФ»;
в профильные комитеты ГД и всех членов Экспертного совета при Комитете.
Это означает, что предложения получили политическую поддержку и могут лечь в основу новых поправок уже в весеннюю сессию Госдумы.
Подрядным организациям, особенно специализирующимся на капитальном ремонте, ИЖС и замене лифтов по программам ФКР, стоит следить за актуализацией СП и новыми отборочными конкурсами. Ожидается пересмотр требований к проектной документации, а также — возможное смягчение условий тендеров по КРТ и ИЖС.