Плата за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка — это установленный федеральным законом механизм, который в Москве и Московской области применяется как для собственников, так и фактически для арендаторов земель (даже если в законе прямо указаны только собственники). Эта плата введена для предотвращения хаотичной застройки, особенно в Новой Москве, и используется в настоящее время скорее как инфраструктурный платеж, компенсирующий более интенсивное использование городской инфраструктуры, вызванное девелоперской активностью и развитием проектов комплексного развития территорий (КРТ).
Особенности платы за ВРИ в проектах КРТ Москвы:
• Плата уплачивается дважды для девелоперов, входящих в проекты КРТ через торги или создание с Москвой оператора: сначала как начальная цена на торгах (однократная плата за ВРИ), а затем при заключении договора аренды — еще одна однократная плата за ВРИ в виде арендной платы по проектам планировки и межевания. При создании оператора также уплачивается плата за вхождение в оператора и выкуп части Москвы, что также связано с однократной платой за ВРИ. Таким образом происходит фактическая плата за ВРИ в двойном размере. Если же проект КРТ запускается по инициативе правообладателя, плата взимается только один раз.
• Минстрой России и Департамент градостроительной политики правительства Москвы разъяснили, что формально платить за изменение ВРИ должны только собственники земельных участков, однако на практике инфраструктурный платеж распространяется и на арендаторов, что особенно важно учитывать региональным застройщикам, приходящим на московский рынок через проекты КРТ.
Как рассчитать плату за ВРИ по проекту КРТ?
Плата за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка рассчитывается по разнице кадастровой стоимости земельного участка до и после изменения ВРИ, с учетом установленного постановлением Правительства Москвы №69-ПП от 24 февраля 2015 года порядка.
Для проектов КРТ в Москве плата за ВРИ обычно составляет около 30 тыс. рублей за 1 кв. м планируемой суммарной поэтажной площади (ГНС) строящихся объектов. Это может добавлять примерно 17% к себестоимости строительства.
В проектах КРТ плата взимается в двойном размере: • При участии в торгах — начальная цена торгов уже включает однократную плату за ВРИ, • При заключении договора аренды земельного участка по итогам торгов — платится еще одна однократная плата за ВРИ в составе арендной платы.
Если проект КРТ реализуется через создание оператора с Москвой, аналогично платят дважды: за вхождение в оператора и за аренду.
Исключение — проекты, запущенные по инициативе правообладателя, где плата берется один раз.
Особенно важно учитывать, что по разъяснению Минстроя платить должны только собственники земель, однако на практике инфраструктурный платеж распространяется и на арендаторов.
Таким образом, расчет платы за ВРИ в проектах КРТ учитывает двойное взимание на разных этапах и базируется на кадастровой стоимости земель и площади строительства.