12 марта 2026 года Государственная Дума РФ приняла в первом чтении законопроект № 1093616-8. Теперь инвесторы и застройщики смогут приобретать памятники истории и архитектуры в неудовлетворительном или аварийном состоянии в одном лоте вместе с земельным участком под комплексное развитие территории (КРТ).
Разбираемся, как будет работать новый механизм и какие возможности он открывает для строительных компаний.
Проблема ветшающих памятников
По оценкам Правительства РФ, в стране насчитывается около 14 тысяч объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Государство тратит значительные средства на их содержание, но ресурсов на полноценную реставрацию не хватает.
Ранее бизнес обходил такие объекты стороной. Теперь реставрация перестаёт быть «обузой» и превращается в полноценный инвестиционный инструмент.
Как будет работать механизм
Новый механизм построен на принципе «земля в обмен на реставрацию» и представляет собой единую комплексную сделку.
Процесс выглядит следующим образом:
1. Правительственная комиссия формирует лот, в который одновременно включается право на заключение договора о КРТ и сам объект наследия, требующий реставрации.
2. Проводятся открытые торги, где участники борются за право получить землю под застройку.
3. Победитель торгов приобретает не только земельный участок, но и сам памятник истории. При этом он берёт на себя обязательство по полной реставрации и приспособлению ОКН к современному использованию в строго установленные сроки и в соответствии с охранными обязательствами.
Таким образом, застройщик получает привлекательный участок в выгодной, часто центральной локации, где обычно сложно получить землю обычным способом. Государство же получает гарантию, что исторический объект будет восстановлен за счёт частных инвестиций, без дополнительных бюджетных расходов.
Как отметила на пленарном заседании статс-секретарь — заместитель министра культуры РФ Жанна Алексеева, механизм позволяет сбалансировать коммерческие интересы бизнеса и государственные задачи по сохранению культурного наследия.
Ключевые преимущества для застройщиков
Новый подход даёт рынку сразу несколько серьёзных преимуществ:
- Возможность привлекать средства дольщиков через счета эскроу даже при наличии реставрационного обременения (ранее банки часто отказывали в финансировании таких проектов).
- Прозрачность процедур: торги и операции с ОКН будет проводить единый институт развития ДОМ.РФ.
- Контроль со стороны Правительственной комиссии, что минимизирует риски.
- Появление нового высокомаржинального сегмента проектов — «историческая застройка + современный девелопмент».
В ноябре 2025 года была проведена масштабная ревизия проблемных ОКН. Из 14 тысяч объектов около 2800 признаны инвестиционно привлекательными. Именно эти памятники в ближайшее время будут включаться в лоты под КРТ.
Что нужно для участия в проектах
Чтобы участвовать в торгах на ОКН под КРТ и успешно выполнять обязательства по реставрации памятника, компания должна строго соответствовать требованиям законодательства в сфере сохранения культурного наследия.
- Действующая лицензия Министерства культуры РФ на осуществление деятельности по сохранению ОКН. Без этой лицензии компания не имеет права проводить любые виды работ на памятниках (реставрацию, консервацию, ремонт, приспособление к современному использованию).
- В штате — не менее трёх аттестованных специалистов-реставраторов (руководители и исполнители работ). Специалисты должны иметь действующие аттестаты Минкультуры России, подтверждённый стаж работы в сфере реставрации и соответствовать квалификационным требованиям по конкретным видам работ.
- Подтверждённый опыт реставрационных работ и положительная деловая репутация, отсутствие существенных нарушений охранных обязательств, судебных споров и негативной истории
Самостоятельное получение лицензии Минкультуры и аттестация необходимого количества специалистов может занять от 4 до 12 месяцев и требует подготовки большого пакета документов, подтверждения материально-технической базы, наличия оборудования, квалифицированных кадров и прохождения проверок.
Перспективы рынка
Для застройщиков и инвесторов сейчас самое время готовиться к первым торгам. Пока Правительственная комиссия формирует лоты, у вас есть возможность привести в порядок разрешительную документацию и выйти на рынок с готовым пакетом.