Какой гарантийный срок указать в договоре строительного подряда

2026-08-17 12:08

В договоре строительного подряда можно установить гарантийный срок 24 месяца, однако это не означает, что по истечении двух лет подрядчик автоматически освобождается от всех рисков. Для строительных работ ГК РФ устанавливает пятилетний предельный срок обнаружения недостатков, а при капитальном ремонте общего имущества МКД гарантия должна составлять не менее пяти лет.

24 месяца — допустимо, но не всегда достаточно

Стороны вправе согласовать гарантийный срок в договоре, например: 24, 36 или 60 месяцев. Гражданский кодекс не устанавливает универсальную обязательную двухлетнюю гарантию для любого строительного подряда.

Два года — это общий ориентир из статьи 724 ГК РФ для ситуаций, когда гарантия не установлена. Заказчик в таком случае может предъявить требования по недостаткам, обнаруженным в разумный срок, но в пределах двух лет после передачи результата работ — если иной срок не определён законом, договором или обычаями делового оборота.

При этом для строительных работ действует специальное правило статьи 756 ГК РФ: к качеству работ применяются положения статьи 724, но предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет.

Поэтому формулировка в договоре «гарантия — 24 месяца» сама по себе законна, но она не отменяет возможность требований заказчика после окончания этих 24 месяцев — в пределах пятилетнего срока и при соблюдении условий ответственности подрядчика.

Что меняется после окончания гарантии

Ключевое различие состоит в распределении бремени доказывания.

Ситуация	Сроки обнаружения недостатков	Кто доказывает причину дефекта
Недостаток выявлен в пределах договорной гарантии	В течение срока, указанного в договоре	Подрядчик должен доказать, что дефект вызван нормальным износом, неправильной эксплуатацией, ремонтом заказчика или иными исключающими обстоятельствами
Гарантия не установлена	Для строительных работ — в пределах пяти лет с учётом ст. 756 ГК РФ	Заказчик должен доказать, что недостаток возник до передачи результата либо по причинам, существовавшим до передачи
Гарантия меньше двух лет, а дефект выявлен позднее	Для строительных работ — максимум до пяти лет	Заказчик доказывает «первопричину» недостатка: дефект работ, материалов, проектных решений или технологии, существовавший до приёмки

Судебные источники прямо отмечают: пятилетний срок по статье 756 ГК РФ — не «автоматическая пятилетняя гарантия», а максимальный период для обнаружения недостатков. Если дефект выявлен после окончания договорной гарантии, заказчику потребуется подтвердить его связь с работами подрядчика.

Именно поэтому 24-месячная гарантия снижает объём презумпции ответственности подрядчика после второго года, но не устраняет риск претензий полностью.

Практика: суды учитывают пятилетний предел

В судебной практике встречаются договоры с короткой договорной гарантией. Например, в одном из споров стороны предусмотрели гарантию 24 месяца с даты акта приёмки, однако суды не признали окончание гарантии основанием для отказа в требованиях: для строительного подряда возможность уменьшить установленный статьёй 756 ГК РФ пятилетний предельный срок обнаружения дефектов законом не предусмотрена. Источник: Гарант

В другом деле Арбитражного суда Москвы контракт устанавливал гарантию пять лет с даты итогового акта приёмки; генподрядчик был обязан за свой счёт устранить выявленные дефекты. Такая модель распространена в закупках и крупных строительных контрактах, поскольку уменьшает спорность вопроса о сроках и порядке гарантийного ремонта. Источник: Судебные и нормативные акты РФ

Показателен и частный строительный спор: договор предусматривал 60-месячную гарантию на баню. Суд применил статью 755 ГК РФ и указал, что в пределах гарантии подрядчик отвечает за дефекты, если не докажет, что причиной стали, например, нормальный износ, неправильная эксплуатация или ненадлежащий ремонт со стороны заказчика.

Капремонт МКД: минимум пять лет

Для работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах действует специальное правило Жилищного кодекса РФ. Региональный оператор обязан заключать договоры с подрядчиками, предусматривающие гарантийный срок не менее пяти лет с даты подписания акта приёмки, а также устранение выявленных нарушений за счёт подрядчика и в разумный срок.

Следовательно, для капремонта МКД устанавливать в договоре гарантию 24 месяца нельзя: условие не соответствует специальному требованию ЖК РФ. Пятилетний срок относится не только к самому качеству работ, но и к ответственности за несвоевременное или ненадлежащее устранение обнаруженных нарушений.

Как сформулировать условие в договоре

Для обычного коммерческого строительного подряда практичнее устанавливать гарантию не менее 60 месяцев, особенно для конструктивных элементов, кровли, фасада, гидроизоляции, инженерных сетей и работ, где дефекты часто проявляются не в первый год эксплуатации.

Вариант формулировки:

Подрядчик устанавливает гарантийный срок качества результата работ продолжительностью 60 месяцев с даты подписания сторонами итогового акта сдачи-приёмки выполненных работ. В течение гарантийного срока подрядчик за свой счёт устраняет выявленные недостатки в срок, установленный заказчиком с учётом характера дефекта. Течение гарантийного срока приостанавливается на период, в течение которого результат работ или соответствующая его часть не могли эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.

Положение о приостановке гарантии соответствует статье 755 ГК РФ: срок не течёт, пока объект нельзя эксплуатировать из-за дефектов, за которые несёт ответственность подрядчик.

Если стороны всё же выбирают срок 24 месяца, договору стоит добавить отдельный порядок фиксации дефектов: сроки уведомления, форму дефектного акта, возможность привлечения эксперта, срок устранения, ответственность за просрочку и порядок возмещения расходов заказчика при неисполнении подрядчиком обязанности. Это не отменит пятилетний период из статьи 756 ГК РФ, но позволит заранее определить процедуру урегулирования спора.

Профессиональная помощь в участии в отборах ФКР, подготовке заявок, сборе документов, прохождении квалификационного отбора и получении аккредитации ФКР

Получите консультацию по телефону: 8-800-350-88-67

{$co}