В ЕГРН предложили упростить изменение площади старых объектов

Правительство внесло в Госдуму законопроект № 1336436‑8, который должен упростить уточнение сведений о площади ранее учтённых зданий, сооружений и помещений в Едином государственном реестре недвижимости. Поправки позволят скорректировать площадь, если расхождение возникло из-за изменения методики подсчёта или ошибки в старой технической документации, а не вследствие реконструкции или перепланировки.

Документ зарегистрирован 9 сентября 2026 года. Он предлагает внести изменения в Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», прежде всего в статьи 24 и 69, регулирующие подготовку технического плана и учёт ранее учтённых объектов.

В ЕГРН до сих пор содержатся сведения о значительном числе объектов, технический учёт которых проводился до 1 января 2013 года по правилам БТИ. Методики определения площади в тот период отличались от действующих требований Росреестра, поэтому данные в старом техпаспорте и современном техническом плане могут не совпадать.

Расхождение может возникнуть и из-за обычной ошибки: арифметической неточности, неверного измерения, некорректного переноса сведений из архивной документации. При этом объект фактически не менялся — собственник не проводил реконструкцию, не перестраивал здание и не выполнял перепланировку помещения.

Действующий Закон № 218‑ФЗ не содержит отдельного механизма для такой ситуации. Из-за этого правообладателям приходится доказывать основания изменения характеристик объекта в рамках общих процедур, даже если ошибка связана исключительно со старыми правилами учёта.

Законопроект разрешит проводить государственный кадастровый учёт изменений и корректировать сведения ЕГРН о площади объекта, если уточнение связано:

Для этого кадастровый инженер сможет подготовить технический план с уточнённой площадью ранее учтённого объекта. Речь идёт о зданиях, сооружениях и помещениях, а в отдельных случаях — также о площади застройки сооружения.

Основное условие: до проведения кадастровых работ объект не должен был физически изменяться.

Если площадь изменилась из-за надстройки, пристройки, переустройства конструкций, объединения помещений или иной реконструкции, использовать новый специальный механизм будет нельзя. В этом случае оформлять изменения придётся по общим правилам с подготовкой документов, подтверждающих законность выполненных работ.

Поправки могут быть востребованы при продаже, ипотеке, разделе имущества, оформлении наследства, подготовке проекта реконструкции или проверке объекта инвестором. Площадь — одна из основных характеристик недвижимости, отражаемых в ЕГРН наряду с кадастровым номером, назначением, адресом, этажностью и другими сведениями.

Несоответствие данных может осложнить сделку: у покупателя, банка или арендатора возникают вопросы, почему площадь в выписке ЕГРН не совпадает с технической документацией или фактическими обмерами. Новые нормы позволят привести реестровые сведения в соответствие с актуальной методикой, не создавая видимость того, что объект был перестроен.

Для девелоперов, технических заказчиков и проектировщиков поправки могут быть полезны при работе с реконструируемыми территориями, объектами бывших промышленных зон, старым фондом и зданиями, информация о которых переносилась в ЕГРН из архивов БТИ. Но следует учитывать: законопроект не заменяет процедуру оформления реальной реконструкции. Если фактические изменения были, исправить площадь «по упрощённому основанию» не получится.

Законопроект также предусматривает возможность вносить в ЕГРН сведения о годе ввода объекта в эксплуатацию или годе завершения строительства, а также о материале наружных стен без подготовки технического плана. Такие данные смогут вноситься по заявлению правообладателя либо по документам, которые передадут учреждения, участвующие в государственной кадастровой оценке.

По оценке разработчиков, в ЕГРН отсутствуют данные о годе ввода или завершения строительства более чем по 6 млн ранее учтённых зданий и сооружений, а сведения о материале наружных стен не указаны более чем по 700 тыс. зданий. Эти характеристики влияют на кадастровую оценку и качество сведений о недвижимости.

СтройЭксперт помогает профессиональная помощь в участии в отборах ФКР, подготовке заявок, сборе документов, прохождении квалификационного отбора и получении аккредитации ФКР

Получить бесплатную консультацию: 8-800-350-88-67