В 2026 году в России может вступить в силу повышение НДС с 20% до 22%. Законопроект №1026190-8 уже прошёл первое чтение в Госдуме и предлагает не только увеличение основной налоговой ставки, но и поэтапное снижение порога для уплаты НДС при упрощённой системе налогообложения до 10 млн рублей. Эти изменения могут оказать заметное влияние на строительную отрасль.
Что именно изменится?
Повышение стандартной ставки НДС до 22%
С 1 января 2026 года Минфин предлагает увеличить основную ставку налога на добавленную стоимость с 20% до 22%. Это означает, что все облагаемые товары и услуги, в том числе в строительной сфере (строительные материалы, аренда техники, подрядные работы и т. д.), подорожают. Рост на 2 процентных пункта напрямую увеличит налоговую нагрузку на юридических лиц и ИП, особенно в отраслях с высокой долей входного НДС.
Снижение порога для упрощённой системы налогообложения без НДС
Сегодня предприятия, работающие на УСН, не становятся плательщиками НДС, если их годовой доход не превышает 60 млн рублей. Законопроектом предложено снизить этот порог до 10 млн рублей. Это означает, что огромное количество малых и средних компаний будут вынуждены либо выйти из упрощёнки, либо стать плательщиками НДС. В результате — рост себестоимости для всех участников цепочки.
Продажа жилья останется без НДС, но затраты вырастут
Сделки по реализации как строящегося, так и вторичного жилья остаются освобождёнными от НДС (в соответствии с подп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ). Однако девелоперы не смогут избежать косвенного влияния повышения налога: расходы на закупку материалов, аренду техники, оплату подрядчиков и проектные услуги вырастут. Это приведёт к снижению маржинальности проектов и, вероятно, частично отразится на конечных ценах для потребителей.
Почему застройщики обеспокоены?
Формально сделки купли-продажи жилья, однако в реальной экономике налоговая нагрузка на застройщиков возрастает задолго до финального этапа продажи квартир. НДС уплачивается практически на каждом этапе девелоперского цикла:
– при закупке строительных и отделочных материалов,
– при оплате услуг проектировщиков, подрядчиков и субподрядчиков,
– при аренде спецтехники, оборудования и производственных площадок,
– при заключении маркетинговых, юридических и логистических контрактов.
Увеличение ставки НДС с 20% до 22% означает рост издержек по всей цепочке. По оценкам отраслевых экспертов, удорожание себестоимости строительства может составить от 1,5% до 4%, в зависимости от региона, структуры проекта и доли внешних подрядов.
Дополнительные сложности создаёт тот факт, что переложить рост издержек на потребителя в полном объёме невозможно. Покупательская способность ограничена: ипотека остаётся дорогой, а цены на жильё и так приближаются к психологическим потолкам. Это вынуждает девелоперов искать компромиссы:
Маржинальность проектов сокращается, особенно на этапах массового и стандартного жилья.
Возникает необходимость в оптимизации проектных решений — застройщики снижают себестоимость за счёт более дешёвых материалов, сокращения отделки, пересмотра архитектурных решений и даже отказа от части инфраструктурных улучшений.
Инвестиционные программы тормозятся — компании осторожнее выводят новые объекты в строительство, сокращают темпы освоения территорий, замораживают второстепенные проекты.
Для многих игроков отрасли особенно уязвимыми становятся проекты, находящиеся на стадии старта: при расчётах бизнес-модели использовалась ставка 20%, а итоговая себестоимость может оказаться выше запланированной, если объект выходит на рынок уже после 2026 года.
Кто пострадает сильнее всего?
Малые агентства недвижимости и подрядчики, ранее работавшие по УСН без НДС. После снижения порога до 10 млн руб. им придётся платить налог, что снизит чистую прибыль на 17–18% или повысит стоимость услуг для клиентов.
Загородное строительство, где велика доля подрядчиков малого бизнеса. Подрядные работы подорожают, что отразится на конечной цене дома.
Рынок новостроек, особенно в регионах с ограниченной покупательской способностью. Повышение цен даже на 2–3% может снизить темпы продаж.
Что будет с ценами?
Прогноз умеренно-пессимистичный. По оценкам девелоперов:
новостройки могут подорожать на 1,5%–5%, в зависимости от региона и этапа строительства;
загородное жильё — на 3%–6%, если в цепочке много мелких подрядчиков;
вторичка пострадает меньше, но издержки на сопровождение сделок вырастут, что может привести к повышению стоимости транзакции.
Рост цен будет сдержан уровнем спроса. Но IV квартал 2025 года может показать всплеск активности — на фоне желания успеть «войти» в сделки до вступления изменений в силу.
Как быстро запустить строительный бизнес с СРО
Если вы планируете выход на рынок или расширение действующего бизнеса — оптимальное решение в условиях роста налоговой нагрузки — покупка готовой компании с лицензиями, оборотом и СРО. Это позволит:
избежать бюрократии и потери времени на регистрацию;
начать сразу с действующими контрактами и историей;
снизить порог входа за счёт выстроенных бизнес-процессов.