Долевое создание многоквартирных домов путем реконструкции объекта культурного наследия
2025-11-20 11:11
На заседании Комиссии РСПП по жилищной политике обсудили инициативу по долевому созданию многоквартирных домов в рамках реконструкции объектов культурного наследия. Законопроект, уже внесённый в Госдуму и готовящийся к первому чтению, предполагает расширение закона 214-ФЗ на проекты, связанные с реконструкцией исторических зданий, что позволит снизить затраты за счет средств дольщиков на эскроу-счетах.
Эксперты отметили, что данный законопроект может способствовать восстановлению и реконструкции исторической недвижимости, которая зачастую используется как доходные дома, сохраняя их архитектурный и исторический облик. Важной целью является привлечение инвестиций в объекты культурного наследия, где долевая собственность рассматривается как один из вариантов, но предпочтение отдается поиску инвесторов, готовых финансировать такие проекты на основе договорных отношений и наемных договоров.
Обсуждался вопрос о необходимости более тщательной юридической проработки формулировок документа, а также о важности разработки механизмов учета и регистрации реконструкции объектов ОКН. В частности, было предложено подготовить проект резолюции с призывом поддержать законопроект на всех стадиях и обратиться к профильным ведомствам за дальнейшей помощью.
Представитель бизнес-сообщества подчеркнул, что многие исторические здания уже успешно реконструированы в жилые дома, что подтверждает возможность возвращения таких объектов в жилой оборот с сохранением их архитектурных особенностей. В целом, инициатива привлекла положительный отклик участников, и было принято решение обратиться к руководству с просьбой о поддержке законопроекта.
Минстрой России планирует упростить включение объектов культурного наследия (ОКН) в проекты комплексного развития территорий. Сейчас этот процесс осложнен многоступенчатыми согласованиями и финансовыми рисками для инвесторов. Напомним, что данная инициатива является частью комплекса законодательных инициатив в отношении объектов культурного наследия (ОКН) на 2026 - 2027 гг.
Ключевые изменения:
• Единые правила: Будет создана цифровая платформа для согласований и установлены четкие критерии для включения ОКН в проекты. • Новые модели финансирования: Предусмотрено смешанное финансирование реставрации за счет частных инвесторов, государственных субсидий и льготных кредитов. • Типовые договоры: Для зданий со сложной структурой собственности вводится унифицированный формат договоров между девелоперами и владельцами.
На сегодняшний день прямого, прописанного в законе механизма перевода объекта культурного наследия (ОКН) в долевую собственность как многоквартирного дома (МКД) — не существует.
Реформа Минстроя как раз направлена на то, чтобы создать подобные механизмы. Поэтому приведенный ниже пример — это гипотетический пошаговый алгоритм, основанный на предлагаемых в реформе нововведениях и существующих практиках (пока что очень сложных и редких).
Исходные условия:
• Объект: 3-этажный кирпичный "Доходный дом купца Иванова", ОКН регионального значения. • Проблема: Дом находится в аварийном состоянии, требует срочной реставрации. Единственный собственник (город или частное лицо) не имеет средств на восстановление. Дом пустует и разрушается. • Цель: Провести реставрацию и приспособить его под современное использование, преобразовав в МКД с продажей квартир новым собственникам для компенсации затрат.
Предполагаемый пошаговый механизм после принятия реформы
Шаг 1: Инициатива и разработка проекта
1. Появление инвестора/девелопера. Компания "Реставрация Плюс" видит потенциал в здании и готова вложить средства при условии, что сможет продать отреставрированные квартиры. 2. Согласование с органом охраны ОКН. "Реставрация Плюс" обращается в региональное Управление по охране ОКН с предварительной концепцией. Ключевой вопрос: "Возможно ли в принципе приспособление этого здания под жилой МКД с сохранением его культурной ценности?" 3. Разработка Проекта приспособления. Получив принципиальное "добро", компания заказывает сложный проект приспособления ОКН для современного использования у проектировочной компаний, имеющей лицензию Минкульт. Этот проект: – Детально фиксирует все исторические элементы (фасады, лепнина, планировка), которые нельзя трогать. – Предлагает архитектурно-технические решения, как вписать в исторические стены современные квартиры с кухнями, санузлами и инженерными сетями (возможно, за счет мансардного этажа или аккуратной внутренней перепланировки). – Содержит полный перечень реставрационных работ.
Шаг 2: Согласования и получение разрешения
4. Прохождение историко-культурной экспертизы. Разработанный проект проходит обязательную государственную историко-культурную экспертизу. Эксперты проверяют, не нанесет ли проект ущерб объекту. Компания, проводящая такие работы, должна помимо лицензии Минкульт быть членом СРО. 5. Использование "цифровой платформы" (нововведение реформы). Вместо хождения по десяткам кабинетов, все документы и проект подаются через единую цифровую платформу. Согласования от Минкульта, органов охраны ОКН и других инстанций проходят в установленные сроки по четким правилам. 6. Получение Разрешения на приспособление. После всех согласований компания получает аналог "разрешения на строительство", но для ОКН — Разрешение на проведение работ по сохранению.
Шаг 3: Финансирование и реализация проекта
7. Привлечение финансирования (с использованием новых механизмов). "РеставрацияПлюс" формирует бюджет проекта. Он включает: – Собственные средства инвестора. – Целевой льготный кредит по госпрограмме поддержки реставрации ОКН. – Возможную государственную субсидию на часть реставрационных работ (например, 20-30%). 8. Проведение реставрации и строительства. Компания выполняет все работы строго в соответствии с согласованным проектом под постоянным контролем органа охраны ОКН.
Шаг 4: Формирование долевой собственности (МКД)
9. Технический учет и образование помещений. После завершения работ проводится технический учет. Бывшее единое здание теперь юридически делится на изолированные жилые помещения (квартиры), места общего пользования (лестницы, холлы) и, возможно, коммерческие помещения (на первом этаже). 10. Кадастровый учет и регистрация. Каждой новой квартире присваивается кадастровый номер. 11. Регистрация права собственности на квартиру за инвестором. Компания "РеставрацияПлюс" регистрирует право собственности на все созданные квартиры. Теперь она — собственник этих помещений в отреставрированном ОКН. 12. Продажа квартир и формирование долевой собственности. Компания начинает продажу квартир. Каждый новый покупатель: – Заключает договор купли-продажи. – Регистрирует свое право собственности на конкретную квартиру. – Автоматически становится собственником доли в общем имуществе МКД (крыша, подвал, несущие конструкции, лестницы и т.д.), как и в любом другом многоквартирном доме.
Шаг 5: Эксплуатация ОКН-МКД
13. Создание ТСЖ или управляющей компании. Новые собственники собираются и выбирают способ управления домом — ТСЖ или УК. 14. Специальный режим содержания. Устав ТСЖ или договор с УК будет включать особые правила: – Запрет на самовольное изменение фасадов, исторических оконных заполнений и т.д. – Обязательность согласования любых ремонтных работ, затрагивающих элементы ОКН, с органом охраны. – Возможно, создание специального фонда на будущий ремонт и реставрацию.
Итог: Объект культурного наследия "Доходный дом купца Иванова" будет спасен от разрушения, отреставрирован и превращен в современный жилой дом. Он более не будет являться единым объектом в собственности одного лица, а будет МКД, где каждый владелец квартиры является долевым собственником общего имущества исторического здания, несущим ответственность за его сохранность.
Таким образом, новые меры позволят не только экономить средства за счет использования средств дольщиков, но и способствовать сохранению культурного наследия в рамках современных жилых проектов.
Компания СтройЭксперт помогает получить лицензию Минкульт для организаций, работающих в сфере реконструкции и реставрации: подготовка документов, сопровождение проверки и внесение в реестр лицензированных исполнителей.