СРО СтройЭксперт

В РФ планируют запрет строительства МКД в городах с дефицитом инфраструктуры

2025-08-12 15:39
В Госдуму внесён законопроект № 987202-8, который предлагает на пять лет запретить выдачу разрешений на строительство многоэтажных жилых домов в населённых пунктах, где дефицит инфраструктуры превышает 50%. Ограничение может действовать до 2030 года и затронет значительную часть застройщиков, особенно в быстрорастущих городах.

Что изменится в Градостроительном кодексе

В проекте закона вводится новое правовое определение — «населённые пункты с дефицитом инфраструктуры». Под эту категорию будут подпадать города, посёлки и иные территории, где имеющаяся транспортная, жилищно-коммунальная и социальная инфраструктура существенно отстаёт от фактических потребностей населения.
Ключевые положения:
  • Решение о выдаче разрешений на строительство (РНС) в таких населённых пунктах будет относиться к полномочиям региональных органов власти. Муниципалитеты не смогут самостоятельно разрешать строительство МКД в зонах с дефицитом инфраструктуры.
  • Перед тем как выдать РНС, обязательным станет комплексное обследование инфраструктуры, которое проведёт федеральный уполномоченный орган. Проверка охватит три ключевых блока:
  1. Транспортная доступность — наличие и пропускная способность дорог, общественного транспорта, развязок.
  2. Жилищно-коммунальное хозяйство — мощности водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электросетей.
  3. Социальная инфраструктура — обеспеченность школами, детскими садами, медучреждениями, объектами культуры и спорта.
  • Выдача разрешения на строительство будет возможна только при положительном заключении федерального органа.
Основная цель изменений — исключить застройку «пустых» кварталов, где дома сдаются без необходимой социальной и инженерной поддержки, что создаёт транспортные коллапсы, перегрузку школ и детсадов, а также проблемы с коммунальными ресурсами.

Почему вводят ограничения

Проблема инфраструктурного дефицита в России носит уже масштабный и хронический характер. По данным Фонда «Институт экономики города», свыше 40 городов официально ограничили или полностью приостановили выдачу разрешений на строительство жилья из-за нехватки ключевых объектов социальной и инженерной инфраструктуры.
Особенно остро ситуация проявляется в городах с бурным темпом застройки, где ввод жилья значительно опережает развитие социальной среды: Новосибирск, Омск, Красноярск и ряд других региональных центров.
Основные причины:
  1. Перегрузка действующих мощностей. Новые микрорайоны появляются значительно быстрее, чем строятся школы, детские сады, поликлиники, объекты культуры и спорта. Транспортная сеть не справляется с возросшей нагрузкой: пробки, перегруженные маршруты общественного транспорта, нехватка парковочных мест.
  2. Дефицит финансирования и бюрократические барьеры. Даже при выделении бюджетных средств строительство соцобъектов буксует из-за длительных процедур госзакупок, обжалований тендеров и технических согласований. Нередко деньги возвращаются в бюджет из-за несвоевременной реализации проектов.
  3. Размытая зона ответственности. В законодательстве нет чётких норм, кто должен финансировать инфраструктуру — застройщик, регион, муниципалитет или федеральный бюджет. В результате ответственность перекладывается с одной стороны на другую, что тормозит развитие территорий.

Позиция экспертов рынка

Кирилл Холопик, ЕРЗ.РФ: муниципалитеты часто вынуждены перекладывать обязательства по строительству соцобъектов на застройщиков, что приводит к удорожанию проектов.
Татьяна Полиди, Фонд «Институт экономики города»: прозрачные правила лучше их отсутствия — застройщикам выгоднее иметь понятные требования, чем сталкиваться с непредсказуемыми условиями.
Александр Сидоркин, юрисконсульт: отсутствие единого механизма на федеральном уровне приводит к разным трактовкам в судах, что тормозит развитие.
Виктория Аникиенко, ГК «ТОЧНО»: в ГрК внесены требования по обеспечению инфраструктурой, но механизм финансирования не определён.
Роман Ляпунов, SLP-legal.ru: можно учитывать опыт Швейцарии, где инфраструктурный платёж рассчитывается от прироста рыночной стоимости земли после изменения ВРИ.

Как это повлияет на застройщиков и что им делать уже сейчас

Если законопроект будет принят, он станет серьёзным фильтром для всех компаний, которые планируют возводить многоквартирные дома в зонах с дефицитом инфраструктуры. Речь идёт о населённых пунктах, где школы, детские сады, поликлиники, дороги и инженерные сети уже перегружены и не соответствуют реальным потребностям жителей.
Главное изменение — невозможность начать строительство без прохождения обязательной инфраструктурной оценки. Её будет проводить федеральный уполномоченный орган по трём направлениям: транспортная сеть, объекты ЖКХ и социальная инфраструктура. Только при положительном заключении региональные власти смогут выдать разрешение на строительство (РНС).
Для девелоперов это приведёт к целому ряду последствий:
  1. Увеличение сроков запуска проектов. Проверка инфраструктуры — процесс, который в лучшем случае займёт несколько месяцев. Если по итогам проверки будут выявлены дефициты, застройщику придётся либо ждать, пока государство или инвесторы решат проблему, либо самому взять на себя финансирование строительства соцобъектов.
  2. Рост себестоимости. В ряде случаев, чтобы проект получил «зелёный свет», застройщик будет обязан построить или софинансировать возведение школы, детского сада, дороги или инженерных сетей. Это потребует значительных вложений, что отразится на цене квадратного метра и конечной рентабельности проекта.
  3. Повышение порога входа на рынок. Небольшие компании, не имеющие ресурсов для инвестиций в социнфраструктуру, могут быть вытеснены с привлекательных локаций. Крупные игроки, наоборот, получат конкурентное преимущество, так как смогут предложить властям комплексное освоение территории.
  4. Фактическая пауза в стройке в ряде регионов. Там, где инфраструктурный дефицит превышает 50%, жилищное строительство может быть заморожено на несколько лет до устранения проблем. Это особенно актуально для быстрорастущих городов вроде Новосибирска, Красноярска и Омска.
Что стоит предпринять застройщикам уже сейчас?
  1. Провести аудит всех текущих и запланированных проектов. Необходимо понять, попадает ли участок под критерии инфраструктурного дефицита. Если да — оценить, сколько средств потребуется для создания или модернизации соцобъектов.
  2. Заложить резерв в бюджете проекта. Даже при отсутствии прямой обязанности финансировать инфраструктуру, практика показывает, что такие условия могут появиться на этапе согласований. Включение этих расходов в финансовую модель заранее позволит избежать неожиданного удорожания и задержек.
  3. Выстраивать партнёрские отношения с органами власти. Механизмы КРТ (комплексное развитие территорий) и ГЧП (государственно-частное партнёрство) позволяют разделить расходы и риски между девелопером и государством. Это особенно важно в регионах, где муниципалитетам не хватает бюджета на инфраструктуру.
  4. Следить за изменениями в судебной практике. Вопросы инфраструктуры часто становятся предметом споров между застройщиками и государственными органами. Прецеденты могут формировать новые правила игры задолго до их закрепления в законе.
Прогнозы и риски для рынка:
  • Рост себестоимости строительства приведёт к удорожанию жилья, особенно в сегменте эконом- и комфорт-класса.
  • Снижение объёмов ввода жилья в ближайшие годы — результат ужесточения правил и невозможности начать проекты без создания инфраструктуры.
  • Смещение интереса девелоперов в сторону комплексных проектов с одновременным возведением жилых кварталов и соцобъектов. Такие проекты будут получать одобрение быстрее и привлекать покупателей, заинтересованных в готовой инфраструктуре.
  • Активизация КРТ и ГЧП — регионы будут чаще привлекать застройщиков к финансированию инфраструктуры, предоставляя им взамен земельные участки или иные льготы.
По сути, новый порядок станет фильтром, который оставит на рынке только тех игроков, кто готов думать не только о квадратных метрах, но и о полноценной городской среде.

Кому стоит обратить внимание

В первую очередь — строительным и девелоперским компаниям, которые:
  • работают по государственным и муниципальным контрактам;
  • планируют выход на рынок жилищного строительства в регионах с высоким темпом застройки;
  • участвуют в тендерах на комплексное освоение территорий.
Компании, которые уже выстраивают систему взаимодействия с органами власти и планируют инфраструктуру параллельно с жильём, смогут занять более сильные позиции на рынке.
Хотите работать без простоев и штрафов, даже при новых ограничениях? Получите членство в строительном СРО в своём регионе и участвуйте в тендерах на выгодных условиях: Вступление в СРО
Оставить заявку
{$co}