Верховный суд уточнил права жильцов на владение подвалами

Примеры нарушения прав жильцов на владение подвалами встречаются в судебной практике, когда подвальные помещения многоквартирных домов оформлялись в собственность городов, компаний или частных лиц, что приводило к ограничению доступа жильцов к техническим коммуникациям и превращению подвалов в чужую частную собственность.

Верховный суд России поставил точку в вопросе владения подвалами в многоквартирных домах. По разъяснению суда, подвалы, в которых расположены технические системы для обслуживания квартир — например, коммуникации и тепловые узлы — считаются общей собственностью всех собственников жилых и нежилых помещений дома. Это означает, что никто не может единолично владеть или располагать подвалом, даже если право собственности на него было зарегистрировано в реестре недвижимости.

Дело получило широкое распространение, когда одна компания попыталась оспорить право города Москвы на подвал в многоэтажке, утверждая, что подвал должен принадлежать всем собственникам помещений. Верховный суд поддержал городскую позицию, подтвердив, что технические подвалы являются общей долевой собственностью жильцов и владельцев коммерческих помещений в доме.

Суть дела

Согласно материалам дела, в многоквартирном доме с жилыми и нежилыми помещениями в 2020 году одна компания приобрела одно из таких нежилых помещений. На тот момент технический подвал этого здания уже более трех лет находился в собственности города Москвы. Компания посчитала это нарушением законодательства, утверждая, что подвал должен считаться общей собственностью всех владельцев жилья и нежилых помещений в доме. Она подала иск в суд с требованием признать регистрацию права собственности города на подвал незаконной.

Суд первой инстанции отклонил иск, сославшись на то, что другие собственники помещений не уполномочили компанию обращаться в суд, и что иск должен быть коллективным. Однако апелляционный суд не согласился с этим решением, отметив, что вопрос о праве на общее имущество может рассматриваться судом по запросу любого собственника. Суд провел экспертизу и установил, что подвал действительно является общим имуществом, так как к нему необходим постоянный доступ для всех владельцев. В результате первое решение было отменено, и подвал был признан общим имуществом.

Кассационный суд, однако, не согласился с выводами апелляционного суда, указав, что иск можно подать только в течение трех лет с момента нарушения. Поскольку компания стала владельцем помещения значительно позже, срок для подачи иска уже истек. В итоге дело дошло до Верховного суда.

Что решил Верховный суд

Верховный суд постановил, что все владельцы жилых и нежилых помещений в многоэтажном доме имеют долю в общем имуществе, которое включает общие помещения и оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Суд отметил, что перечень объектов общего имущества не является исчерпывающим, и при разрешении споров необходимо учитывать все представленные доказательства.

Таким образом, Верховный суд подтвердил, что подвал, исходя из его технических характеристик и назначения, является общим имуществом владельцев квартир и нежилых помещений. Суд удовлетворил иск компании о признании отсутствующим права собственности города Москвы на подвал в многоквартирном доме.

В середине июня 2025 года Верховный суд уточнил, кто имеет право представлять интересы жильцов в судебных разбирательствах. Это разъяснение было вызвано спором жителей многоэтажки с инвестиционной компанией, использовавшей общее имущество их дома.

Пошаговая инструкция оспаривания прав собственности на подвалы и защиты прав жильцов:

1. Установить правовой статус подвала
– Определить, оборудован ли подвал инженерными системами, обслуживающими жилой дом (в таком случае подвал считается общим имуществом всех собственников).

2. Собрать доказательства
– Правоустанавливающие документы (свидетельства о собственности квартир, договоры управления домом).
– Техническая документация на подвал и инженерные коммуникации.
– Выводы экспертиз, подтверждающие значение помещения для общего сервиса дома.
– Акт инвентаризации и возможные решения судов по подобным вопросам.

3. Обращение в суд
– Иск может подать любой собственник помещения в доме или управляющая организация.
– В иске указывать требование признать подвал общим имуществом и отменить незаконные права третьих лиц.
– Важен контроль сроков исковой давности (обычно 3 года с момента нарушения прав).

4. Обеспечение иска
– Подать заявление об обеспечении иска для временной остановки любых действий, препятствующих доступу к подвалу (например, незаконной аренды или перепланировки).

5. Жалобы и обращения в контролирующие органы
– Обратиться в жилищные инспекции, прокуратуру, жилищные и строительные организации для выявления нарушений.

6. Повторные действия при отказах
– В случае отказа в первой инстанции использовать апелляционную и кассационную жалобы.

7. Защита прав в ассоциациях собственников
– Организация жильцов (ТСЖ, ЖСК) также может инициировать судебные процессы.

Решение Верховного суда укрепляет правовую практику и предотвращает попытки фирм или частных лиц получать исключительные права на подвалы в жилых домах, что важно для сохранения технической инфраструктуры и интересов множества собственников.
📌 Все актуальные изменения в строительном законодательстве читайте в нашем Telegram‑канале