Изменения в Земельный кодекс коснуться прибрежных зон и запрета передач земель из федеральной в муниципальную собственность
2025-11-07 14:50
Внесен законопроект № 1058240-8 от 31 октября 2025 года о внесении изменений в Земельный кодекс РФ и Федеральный закон о содействии жилищному строительству и инфраструктуре. Цель — устранить препятствия для предоставления земельных участков на торгах, уточнив механизмы вовлечения федеральных земель и земель в береговой полосе водного объекта в оборот.
Обоснование законопроекта
Росреестр предложил запретить передачу ряда федеральных земель в муниципальную собственность. Соответствующие поправки в Земельный кодекс уже одобрены правительственной комиссией.
Что хотят изменить: • Запретят передавать муниципалитетам: – лесные участки – земли особо охраняемых природных территорий – участки в особых экономических зонах – земли с государственными объектами и недостроем • Урегулируют аренду земель с береговыми полосами — их можно будет сдавать в аренду через аукционы, но с сохранением свободного доступа граждан к воде
Почему это важно:
За 2021-2023 гг. в муниципальную собственность уже передано 2642 участка площадью около 10 тыс. га. Новые правила позволят сохранить федеральный контроль над стратегически важными землями и предотвратить злоупотребления на местном уровне.
Эксперты отмечают, что региональные власти научились монетизировать землю, часто в ущерб интересам местных жителей и экологии. Даже когда такие решения удается оспорить, застройка к тому времени уже успевает появиться.
Ключевые положения законопроекта
• Запрет передач из федеральной в муниципальную собственность:
– лесных участков; – земельных участков в особо охраняемых природных территориях; – земель в рамках особых экономических зон; – земель под объектами государственного строительства; – земель, на которых расположены здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.
• Запрет безвозмездной передачи федеральных участков, ранее предоставленных в пользование третьим лицам, субъектам или муниципалитетам.
• Разрешение на торговую продажу и аренду земельных участков (как федеральных, так и муниципальных), находящихся в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, при этом сохраняется свободный доступ граждан к воде.
• В контексте изменений уместно напомнить о законе № 296-ФЗ от 31 июля 2025 года, подписанный Президентом, который расширяет предоставление информации участникам аукциона по градостроительному плану земельного участка до определения победителя.
Регулирование аренды и продажи земельных участков в береговой зоне — одна из самых сложных и строгих сфер земельного и водного права в России. Основная цель — обеспечить свободный и беспрепятственный доступ граждан к водным объектам общего пользования (т.н. «береговая полоса общего пользования»).
Напомним актуальное состояние регулирования в области использования береговых зон, основанное на действующем законодательстве.
1. Ключевое понятие: Береговая полоса общего пользования
Это центральный элемент всего регулирования.
• Что это? Полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) шириной 20 метров для общего пользования. • Для чего? Каждый гражданин имеет право свободно находиться на этой полосе, передвигаться по ней, использовать ее для отдыха, рыболовства, причаливания лодок и т.д. • Правовой статус: Эта полоса не может находиться в частной собственности, не может быть сдана в аренду и огорожена. Она должна быть доступна для всех без исключения.
Важный нюанс: Эта 20-метровая полоса существует вдоль всех водных объектов общего пользования (морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ). Запреты касаются именно ее.
2. Регулирование в границах береговой полосы (20 метров)
• Продажа (приватизация): Запрещена. Земельные участки в пределах береговой полосы общего пользования не могут быть переданы в частную собственность гражданам или юридическим лицам. Они находятся в государственной или муниципальной собственности. • Аренда: Запрещена. Сдавать в аренду участки в пределах этой 20-метровой полосы также нельзя.
3. Регулирование за пределами береговой полосы (в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе)
Здесь вводится понятие водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы.
• Водоохранная зона — это территория, прилегающая к береговой линии, где устанавливается специальный режим хозяйственной деятельности для предотвращения загрязнения водного объекта. Ее ширина зависит от типа водного объекта: – Для морей — 500 метров. – Для рек и ручьев (в зависимости от их длины) — от 50 до 200 метров. – Для озер и водохранилищ (кроме особых случаев) — 50 метров.
• Прибрежная защитная полоса — это часть водоохранной зоны, где вводятся *дополнительные* ограничения. Ее ширина обычно составляет 30-50 метров, но часто совпадает с береговой полосой (20 м).
Что можно и чего нельзя в настоящий момент в водоохранной зоне (но вне 20-метровой береговой полосы):
Продажа (приватизация): • Возможна, но с ограничениями. Участки в водоохранной зоне могут быть в частной собственности. • Главное ограничение: Новый собственник обязан соблюдать специальный режим хозяйственной деятельности. Это означает запрет на: – Использование сточных вод для удобрения почв. – Размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов. – Распашку земель, выпас сельскохозяйственных животных. – Самое важное для застройки: Запрещено размещение АЗС, складов ГСМ, ядохимикатов, СТО, моек, и любых объектов, связанных с обработкой или хранением опасных веществ.
Аренда: • Возможна. Муниципальные или государственные участки в водоохранной зоне можно брать в аренду. • Условие: Как и собственник, арендатор обязан соблюдать все вышеперечисленные запреты в рамках специального режима водоохранной зоны.
4. Особенности для строительства
Даже если участок находится в частной собственности или в аренде в водоохранной зоне, для строительства необходимо соблюдать жесткие экологические требования:
1. Обязательно наличие централизованных систем водоотведения (канализации). Запрещен сброс неочищенных сточных вод. 2. Должны быть оборудованы системы очистки ливневых стоков (специальные ливневые канализации с очистными сооружениями). 3. Соблюдение норм о минимальных отступах от береговой линии (хотя прямо в законе цифры нет, она определяется градостроительными регламентами и зонированием, но де-факто часто составляет 50-100 метров и более, чтобы не попасть в 20-метровую полосу).
Общие выводы
• Законопроект направлен на уточнение участия федеральных земель и земель в береговой полосе в обороте и на изменение порядка их передачи и использования в целях торгов, инвестиций и развития территорий. • В связи с принятием закона № 296-ФЗ также перерабатывается информация, доступная участникам аукционов на этапе подготовки к торгам.
СтройЭксперт предлагает:
Оформить банковские гарантии под государственные и коммерческие контракты, а также договоры, заключаемые в соответствии с законами 44-ФЗ, 223-ФЗ, 615-ПП;
Вступить в СРО в соответствии с требуемым уровнем ответственности, повысить уровень ответственности для выполнения большего объема контрактов по требованиям СРО
Найти специалистов НРС для трудоустройства в вашем регионе в соответствии с требованиями СРО