Современные реалии рынка редевелопмента в центрах крупных городов таких как Москва или Санкт-Петербург требуют от компаний предельной точности в расчетах, даже в мелочах. В частности девелоперы начали уделять больше внимания деталям, которые ранее оставались незамеченными в более стабильные времена.
По данным "Стройгазеты" в 2025 году стоимость редевелопмента исторических зданий составит в Москве не менее 150 000 рублей за квадратный метр, при этом рентабельность таких проектов редко превышает 30%. На этот показатель влияют постоянные удорожания объектов, кредитных средств, строительных материалов, логистики и рост затрат на оплату труда.
Опытные игроки рынка, обладающие значительным опытом, успешно адаптируются к сложным условиям и справляются с падением маржинальности. В первую очередь они сосредотачиваются на выборе интересных локаций и проектов, которые можно оптимизировать для достижения гарантированного успеха. При этом выбор уже не ограничивается только престижностью местоположения; девелоперы учитывают особенности целевой аудитории и возможности нестандартного подхода к конкретному объекту в процессе редевелопмента.
Важно заранее определить, какие уникальные характеристики проекта помогут ему выделиться среди конкурентов и поддерживать желаемый уровень цен.
Здесь мы собрали перечень наиболее успешных проектов в сфере редевелопмента в 2024 году в столичных городах.
📚 Москва
1. Мемориальная квартира А.С. Пушкина на Арбате
К 225-летию поэта завершена реставрация балкона, кровли и фасада здания, где Пушкин проживал после свадьбы. Объекту вернули исторический цвет и укрепили конструкции.
2. Конюшни городской усадьбы Тарасовых
Комплекс XIX века на улице Чаплыгина адаптирован под культурно-образовательный центр с сохранением оригинальной кирпичной кладки и арок.
3. Здание Центросоюза на Мясницкой
Памятник конструктивизма 1929 года реконструирован для размещения офисных пространств с восстановлением витражей и бетонных фасадов.
По данным "Стройгазеты" в 2025 году стоимость редевелопмента исторических зданий составит в Москве не менее 150 000 рублей за квадратный метр, при этом рентабельность таких проектов редко превышает 30%. На этот показатель влияют постоянные удорожания объектов, кредитных средств, строительных материалов, логистики и рост затрат на оплату труда.
Опытные игроки рынка, обладающие значительным опытом, успешно адаптируются к сложным условиям и справляются с падением маржинальности. В первую очередь они сосредотачиваются на выборе интересных локаций и проектов, которые можно оптимизировать для достижения гарантированного успеха. При этом выбор уже не ограничивается только престижностью местоположения; девелоперы учитывают особенности целевой аудитории и возможности нестандартного подхода к конкретному объекту в процессе редевелопмента.
Важно заранее определить, какие уникальные характеристики проекта помогут ему выделиться среди конкурентов и поддерживать желаемый уровень цен.
Здесь мы собрали перечень наиболее успешных проектов в сфере редевелопмента в 2024 году в столичных городах.
📚 Москва
1. Мемориальная квартира А.С. Пушкина на Арбате
К 225-летию поэта завершена реставрация балкона, кровли и фасада здания, где Пушкин проживал после свадьбы. Объекту вернули исторический цвет и укрепили конструкции.
2. Конюшни городской усадьбы Тарасовых
Комплекс XIX века на улице Чаплыгина адаптирован под культурно-образовательный центр с сохранением оригинальной кирпичной кладки и арок.
3. Здание Центросоюза на Мясницкой
Памятник конструктивизма 1929 года реконструирован для размещения офисных пространств с восстановлением витражей и бетонных фасадов.
Здание Центросоюза на Мясницкой улице. Построено в 1928–1936 годах по проекту французского архитектора Ле Корбюзье. Редевелопмент 2024 год. Реконструкция фасада.
С 2017 года в Москве по результатам конкурсов заключено 27 договоров купли-продажи помещений в объектах культурного наследия. В 13 объектах реставрация продолжается, в 14 завершена. Инвесторы восстановили более 2,4 тыс. кв. метров, включая пять помещений в объектах культурного наследия в 2024 году, сообщил заммэра Москвы Владимир Ефимов.
Инвесторы восстановили помещения в усадьбе XVIII–XIX веков на улице Балчуг, в здании редакции газеты «Вперед» на Большой Никитской и в трех доходных домах начала XX века. Также продолжается работа в «Служебных постройках старого Головинского дворца». В историческом здании на улице Маросейке будет отреставрировано почти 610 кв. метров. Объекты сохранят свой исторический облик, но будут адаптированы для современного использования.
С 2017 года в Москве по результатам конкурсов заключено 27 договоров купли-продажи помещений в объектах культурного наследия. В 13 объектах реставрация продолжается, в 14 завершена. Инвесторы восстановили более 2,4 тыс. кв. метров, включая пять помещений в объектах культурного наследия в 2024 году, сообщил заммэра Москвы Владимир Ефимов.
Инвесторы восстановили помещения в усадьбе XVIII–XIX веков на улице Балчуг, в здании редакции газеты «Вперед» на Большой Никитской и в трех доходных домах начала XX века. Также продолжается работа в «Служебных постройках старого Головинского дворца». В историческом здании на улице Маросейке будет отреставрировано почти 610 кв. метров. Объекты сохранят свой исторический облик, но будут адаптированы для современного использования.
📚 Санкт-Петербург
1. Кожевенный завод А.А. Парамонова
На Васильевском острове отреставрированы:
Особняк-контора с сохранением изразцовой печи и деревянного декора (планируется детский сад)
Здание котельной преобразовано в ресторан с сохранением промышленной эстетики.
2. Завод «Ливиз» на Синопской набережной
Проект ревитализации предусматривает создание многофункционального квартала с жилыми лофтами, офисами и общественными зонами. Исторические корпуса из красного кирпича интегрированы в современный дизайн.
3. Канатный цех завода «Красный гвоздильщик»
Памятник конструктивизма 1930-х годов переоборудован в арт-кластер с выставочными залами и коворкинг-пространствами
1. Кожевенный завод А.А. Парамонова
На Васильевском острове отреставрированы:
Особняк-контора с сохранением изразцовой печи и деревянного декора (планируется детский сад)
Здание котельной преобразовано в ресторан с сохранением промышленной эстетики.
2. Завод «Ливиз» на Синопской набережной
Проект ревитализации предусматривает создание многофункционального квартала с жилыми лофтами, офисами и общественными зонами. Исторические корпуса из красного кирпича интегрированы в современный дизайн.
3. Канатный цех завода «Красный гвоздильщик»
Памятник конструктивизма 1930-х годов переоборудован в арт-кластер с выставочными залами и коворкинг-пространствами
В последнее время основной акцент при выборе зданий сместился на технические параметры, которые влияют на глубину реновации, стоимость и сроки работ, а также вероятность непредвиденных расходов. В этом контексте важными нюансами являются поэтажные планы и расположение несущих конструкций: от этого зависит долговечность здания и возможность оптимальной планировки. Также учитывается высота потолков: для современных бизнес-центров класса В+ она должна составлять от 3 метров. Идеально, если этот параметр будет одинаковым на всех этажах, что является редкостью для исторических зданий, где часто на первых этажах потолки достигают 4-5 метров.
Кроме того, девелоперы начали более тщательно анализировать статьи затрат, которые ранее не имели значительного влияния на бюджет. Если два-три года назад основными факторами оценки проектов были цена покупки здания и себестоимость редевелопмента, то сейчас вес некоторых видов работ в общей смете значительно возрос. Например, демонтаж устаревших конструкций может занимать 5-10% сметы.
Для редевелопмента исторических зданий в России требуется соблюдение ряда нормативных актов и получение разрешительной документации.
Основные этапы и документы включают:
1. Экспертиза объекта культурного наследия:
• Определение статуса здания (памятник архитектуры, объект культурного наследия и т.д.).
• Проведение историко-культурной экспертизы.
2. Разработка проектной документации:
• Подготовка проектной документации с учетом сохранения исторических и архитектурных ценностей.
• Включение в проект предложений по реставрации и адаптации здания.
3. Согласование проектной документации:
• Получение согласований от органов охраны памятников (например, Министерства культуры или местных управлений).
• Согласование с архитектурными и градостроительными органами.
4. Выдача разрешения на строительство/реконструкцию:
• Подача заявления на получение разрешения на выполнение строительных работ.
• Предоставление всех необходимых документов, включая проектную документацию.
5. Разрешение на ввод в эксплуатацию:
• После завершения работ необходимо получить акт о готовности объекта к эксплуатации, который подтверждает соответствие выполненных работ проекту.
6. Соблюдение норм и стандартов:
• Соблюдение строительных норм и правил (СНиП) и других регуляторных актов, касающихся реконструкции и реставрации объектов культурного наследия.
7. Общественные обсуждения (в некоторых случаях):
• Проведение общественных слушаний или консультаций с местными жителями и заинтересованными сторонами.
Важно отметить, что процесс может варьироваться в зависимости от региона и конкретного объекта, поэтому рекомендуется консультироваться с юристами и специалистами в области охраны памятников и градостроительства.
Получить лицензия на работу с объектами культурного наследия
Кроме того, девелоперы начали более тщательно анализировать статьи затрат, которые ранее не имели значительного влияния на бюджет. Если два-три года назад основными факторами оценки проектов были цена покупки здания и себестоимость редевелопмента, то сейчас вес некоторых видов работ в общей смете значительно возрос. Например, демонтаж устаревших конструкций может занимать 5-10% сметы.
Для редевелопмента исторических зданий в России требуется соблюдение ряда нормативных актов и получение разрешительной документации.
Основные этапы и документы включают:
1. Экспертиза объекта культурного наследия:
• Определение статуса здания (памятник архитектуры, объект культурного наследия и т.д.).
• Проведение историко-культурной экспертизы.
2. Разработка проектной документации:
• Подготовка проектной документации с учетом сохранения исторических и архитектурных ценностей.
• Включение в проект предложений по реставрации и адаптации здания.
3. Согласование проектной документации:
• Получение согласований от органов охраны памятников (например, Министерства культуры или местных управлений).
• Согласование с архитектурными и градостроительными органами.
4. Выдача разрешения на строительство/реконструкцию:
• Подача заявления на получение разрешения на выполнение строительных работ.
• Предоставление всех необходимых документов, включая проектную документацию.
5. Разрешение на ввод в эксплуатацию:
• После завершения работ необходимо получить акт о готовности объекта к эксплуатации, который подтверждает соответствие выполненных работ проекту.
6. Соблюдение норм и стандартов:
• Соблюдение строительных норм и правил (СНиП) и других регуляторных актов, касающихся реконструкции и реставрации объектов культурного наследия.
7. Общественные обсуждения (в некоторых случаях):
• Проведение общественных слушаний или консультаций с местными жителями и заинтересованными сторонами.
Важно отметить, что процесс может варьироваться в зависимости от региона и конкретного объекта, поэтому рекомендуется консультироваться с юристами и специалистами в области охраны памятников и градостроительства.
Получить лицензия на работу с объектами культурного наследия
