Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ (СКЭС ВС РФ) в 2025 году поддержала запрет на точечную застройку многоквартирного дома (МКД) в Сочи, обусловленный отсутствием необходимой инфраструктуры. Это решение подтвердило полномочия местных властей отказывать в выдаче разрешений на строительство, если реализация проекта нарушает принципы устойчивого градостроительного развития.
Постановление создано по делу № А32-53202/2023 и официально закреплено в Определении СКЭС ВС РФ от 17 апреля 2025 года № 308-ЭС24-20719.
Суть спора
Компания-застройщик в 2019 году арендовала земельный участок под строительство МКД и получила градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Однако спустя два года, в 2021 году, администрация города Сочи ввела ограничения на точечную жилую застройку в районах с дефицитом инженерной и социальной инфраструктуры. В 2022 году застройщик подал заявление о выдаче разрешения на строительство, но получил отказ.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону застройщика, указав, что трехлетний срок действия ГПЗУ не истёк, и изменения 2021 года к нему неприменимы. Но Верховный Суд РФ занял иную позицию.
Аналогичные споры возникали в:
- Казани — отказ в выдаче разрешения на строительство МКД вблизи школ, перегруженных на 140%;
- Краснодаре — отмена ГПЗУ по причине отсутствия дорожной инфраструктуры;
- Москве — отказ в строительстве при несоответствии проекта транспортной модели района.
Эти случаи подтверждают тренд: власти всё чаще блокируют проекты, которые не интегрированы в территориальное развитие.
Позиция Верховного Суда РФ
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила: несмотря на формальную действительность ГПЗУ, реализация проекта в условиях отсутствия инфраструктуры нарушает базовые принципы градостроительной деятельности, закреплённые в статье 2 ГрК РФ. К ним относятся:
- обеспечение устойчивого развития территории;
- соблюдение баланса между социальными, экологическими и техническими факторами;
- создание комфортных условий проживания.
Суд подчеркнул: будущие жильцы рискуют остаться без доступа к школам, детским садам, поликлиникам, общественному транспорту, а значит, выдача разрешения противоречит интересам неопределённого круга лиц.
Важно: застройщик, являясь профессиональным участником строительного рынка, должен был отслеживать изменения в градостроительной политике и учитывать их при планировании инвестпроекта.
Возможность компенсации убытков
ВС РФ признал: если строительство стало невозможным в связи с последующим введением ограничений, правообладатель участка вправе требовать компенсацию понесённых убытков. Речь идёт о ситуациях, когда изначально участок был предоставлен под определённую застройку, но затем реализовать проект стало невозможно по независящим от застройщика причинам.
Именно на эту часть спора ВС РФ обратил внимание, направив дело на новое рассмотрение.
Анализ последствий для бизнеса
Финансовые риски:
- Арендная плата за землю;
- Затраты на подготовку проектной документации;
- Расходы на получение ГПЗУ и согласования;
- Убытки в случае отказа и последующих судебных разбирательств.
Репутационные риски:
- Недовольство дольщиков;
- Претензии со стороны инвесторов;
- Потеря партнёрских позиций на рынке недвижимости.
Как избежать аналогичных ситуаций:
- Проверяйте территориальные ограничения заранее — уточняйте текущую градостроительную политику в органах местного самоуправления.
- Анализируйте актуальные версии генпланов и ПЗЗ, особенно перед подачей заявки на разрешение.
- Запрашивайте официальные разъяснения у уполномоченных органов, если условия застройки вызывают сомнения.
- Фиксируйте свои инвестиционные риски, включив в договоры аренды условий возврата вложений в случае отказа по причинам, не зависящим от арендатора.
- Заключайте предварительные соглашения с ресурсоснабжающими организациями и учреждениями социальной сфер.
Новые правила градостроительного регулирования
Ключевым контекстом дела стало принятие нового генерального плана Сочи в конце 2023 года. Согласно документу, приоритет — развитие социальной инфраструктуры: за 20 лет запланировано строительство более 600 объектов образования, здравоохранения, культуры и спорта. Для этих целей зарезервировано более 770 гектаров.
Таким образом, точечная жилая застройка без обеспеченности инфраструктурой входит в прямое противоречие с утверждённой стратегией развития города.
Ситуация, рассмотренная ВС РФ, не единична. В условиях масштабной перестройки правил градостроительства, аналогичные кейсы могут возникнуть в других регионах.
Выводы:
- ГПЗУ не гарантирует автоматическое право на строительство, если в период его действия приняты нормативные акты, ограничивающие возможности застройки.
- Администрация вправе отказать в выдаче разрешения, ссылаясь на несоответствие новой застройки уровню обеспеченности района инфраструктурой.
- Убытки могут быть взысканы, но потребуется доказать причинно-следственную связь между ограничениями и невозможностью реализации проекта.
- Судебная практика подтверждает: превышение интересов бизнеса над интересами будущих жильцов недопустимо.
Если вы столкнулись с отказом в выдаче разрешения на строительство, команда юристов поможет:
- оценить перспективы обжалования отказа;
- подготовить и подать документы в суд;
- взыскать убытки;
- получить консультацию по соблюдению актуальных градостроительных требований.
Свяжитесь с нами для юридического сопровождения бизнеса «под ключ». Мы работаем с проектами по всей России.
