26 февраля 2025 года в Госдуме прошёл круглый стол «Риски в жилищном строительстве на фоне макроэкономических факторов». Инициатива исходила от Комитета по строительству и ЖКХ, заседание вёл председатель Сергей Пахомов. С докладом выступил Алексей Ниденс, заместитель гендиректора АО «ДОМ.РФ».
Ключевой вывод: текущая экономическая ситуация — высокие ипотечные ставки и привлекательность банковских депозитов — заморозили спрос на жильё. Потенциальные покупатели выжидают. Это, в свою очередь, бьёт по инвестиционному циклу — девелоперы тормозят запуск новых проектов, а подрядчики фиксируют сокращение объёмов заказов.
Эксперты предупреждают: если не принять меры, дефицит доступного жилья возникнет уже в 2027–2028 годах, а восстановление займёт минимум два года.
📌 Кому это важно: Девелоперам, подрядным организациям, проектировщикам, органам власти, банкам и институциональным инвесторам, вовлечённым в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), в том числе через механизмы проектного финансирования и эскроу.
11 ключевых ограничений и системных тормозов
На круглом столе обозначено 11 факторов, негативно влияющих на рынок. Среди них:
- затяжные процедуры согласований;
- нестыковки между федеральным и региональным законодательством;
- высокая стоимость подключения к инженерной инфраструктуре;
- нестабильность подходов к технологическому присоединению;
- юридическая непрозрачность механизма КРТ;
- проблемы с банковскими гарантиями;
- отсутствие мотивации у подрядчиков в условиях высокой инфляции;
- избыточный контроль с ограниченной ответственностью ресурсоснабжающих организаций;
- разрозненность норм градостроительного проектирования;
- отсутствие унифицированной практики правоприменения;
- дефицит кадров и компетенций в ИЖС и малоэтажном строительстве.
Какие предложения одобрены и направлены Минстрою
Комитет по строительству и ЖКХ утвердил пакет рекомендаций Правительству РФ, Минстрою и другим профильным ведомствам. Среди ключевых предложений:
Ускорение запуска ИЖС через механизмы проектного финансирования и эскроу:
- Создание условий для полноценного запуска новых проектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с применением проектного финансирования.
- Внедрение модели эскроу для ИЖС — сейчас она применяется преимущественно для многоквартирных домов, однако имеет потенциал и для малоэтажного сектора.
Обновление нормативной базы:
- Завершение актуализации Сводов правил (СП) по градостроительному проектированию с учётом специфики ИЖС и комплексной застройки.
- Упрощение процедур согласований и адаптация нормативов для малоэтажного строительства, без ущерба качеству.
Обеспечение справедливых условий для подрядчиков:
- Разрешить авансирование по результатам скоринга, без предоставления независимых банковских гарантий.
- Исключить дублирование обеспечительных мер — особенно в контрактах с госучастием.
- Запретить безосновательное отзыва банковских гарантий до окончания срока исполнения обязательств.
- Разрешить выполнение некоторых видов работ до получения всего комплекта разрешений, если это не угрожает безопасности.
Усиление прозрачности и ответственности:
- Единые подходы к технологическому подключению — с равной ответственностью со стороны ресурсоснабжающих организаций и девелоперов.
- Индексация средств на счетах эскроу — ежегодно, с учётом инфляции.
- Ответственность операторов ГИС за достоверность и полноту передаваемых данных.
- Гармонизация смежного законодательства (Градкодекс, Земельный кодекс, 214-ФЗ, 384-ФЗ и др.) для устранения противоречий.
Почему ставка — на ИЖС?
Государственная политика делает ставку на развитие ИЖС как одного из ключевых антикризисных инструментов. Малоэтажное жильё быстрее вводится, его проще адаптировать под запросы регионов, а реализация проектов не требует столь высоких стартовых вложений, как в случае с МКД.
Однако на практике ИЖС буксует:
- отсутствует устойчивый финансовый механизм;
- банки неохотно финансируют проекты без «подушки» в виде эскроу;
- неактуальные строительные нормы тормозят запуск новых посёлков и коттеджных застроек.
Рекомендации Комитета — попытка снять эти барьеры системно, через корректировку законодательства и запуск пилотных механизмов поддержки.
Что ещё важно
Участники круглого стола подчеркнули необходимость снижения административной нагрузки на регионы. Минстрою предложено унифицировать правоприменительную практику в градостроительной сфере, чтобы исключить разнотолкование норм и стимулировать создание кластеров в строительной отрасли. Это должно привести к:
- росту производительности в строительстве;
- появлению новых рабочих мест;
- усилению кооперации между девелоперами, банками и властью.
Протокол с итогами направлен:
- в Минстрой, Минфин, Минэкономразвития, Минпромторг, Минсельхоз;
- в Счетную палату, Росреестр, Ростехнадзор;
- в Банк России, Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ;
- в Фонд развития территорий, ГК «ВЭБ.РФ»;
- в профильные комитеты ГД и всех членов Экспертного совета при Комитете.
Это означает, что предложения получили политическую поддержку и могут лечь в основу новых поправок уже в весеннюю сессию Госдумы.
Подрядным организациям, особенно специализирующимся на капитальном ремонте, ИЖС и замене лифтов по программам ФКР, стоит следить за актуализацией СП и новыми отборочными конкурсами. Ожидается пересмотр требований к проектной документации, а также — возможное смягчение условий тендеров по КРТ и ИЖС.
Выводы
- ИЖС выходит на новый уровень — но без проектного финансирования и эскроу он не взлетит.
- Минстрою поручено адаптировать нормативную базу и упростить механизм запуска малоэтажного строительства.
- Подрядчики получат больше гибкости в госзаказах — без дублирующих гарантий и с возможностью авансирования.
- Реформа норм градостроительного проектирования — вопрос ближайших месяцев.
- Госорганы, банки и инвесторы готовы к слаженной работе по запуску нового витка строительного цикла.
