В Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства России готовят масштабный пакет изменений в нормативно-правовую базу, регулирующую комплексное развитие территорий (КРТ) и работу с объектами культурного наследия (ОКН).
Система КРТ за последние годы доказала эффективность, но столкнулась с рядом правовых и процедурных барьеров: чрезмерной зарегулированностью, длительными согласованиями, ограничениями на использование финансовых инструментов и дублированием функций разных ведомств. Именно эти проблемы призваны устранить новые поправки.
Оптимизация требований к участникам торгов. Сейчас порядок участия в торгах на право заключения договора о КРТ во многом повторяет систему госзакупок, что сдерживает приток девелоперов. Из-за завышенных требований, формальных несоответствий и неоднозначных критериев конкурсной оценки многие потенциальные инвесторы не могут участвовать в проектах.
Поправки предполагают:
- упрощение процедуры аккредитации и допуска к торгам;
- снижение объёма обязательных документов;
- уточнение требований к финансовой устойчивости и опыту участника;
- введение гибких критериев отбора, учитывающих специфику территорий и объём инвестиций.
Продление договоров о КРТ во внесудебном порядке. Сегодня продление договора о КРТ требует сложных согласований, а иногда — судебного вмешательства. Минстрой предлагает закрепить возможность продления сроков действия договора без обращения в суд, если стороны согласны и нет нарушений условий реализации.
Заёмное финансирование и залог будущих активов. Сегодня банки неохотно кредитуют КРТ, поскольку права на объекты, создаваемые в будущем, юридически не закреплены. Поправки позволят использовать будущие активы (земельные участки, объекты инфраструктуры, права аренды) в качестве залога, что фактически откроет путь к проектному финансированию КРТ по аналогии с жилищным строительством.
Изменения в налоговом законодательстве. Планируется:
- уточнить порядок налогообложения земельных участков, находящихся в стадии освоения;
- предоставить налоговые льготы по НДС и налогу на прибыль для инвесторов, участвующих в КРТ;
- определить правила учёта расходов на инфраструктуру (дороги, инженерные сети) в составе затрат, уменьшающих налогооблагаемую базу.
Использование механизма СЗПК в рамках КРТ. СЗПК — соглашение о защите и поощрении капиталовложений — инструмент, который гарантирует инвестору неизменность налоговых и регуляторных условий в течение всего срока реализации проекта. Ранее СЗПК применялся преимущественно к промышленным и инфраструктурным объектам. Теперь предлагается снять запрет на его использование в проектах КРТ, что даст девелоперам возможность зафиксировать стабильные условия на срок до 20 лет.
Упрощение обращения с персональными данными. В процессе реализации КРТ задействованы десятки структур: органы власти, управляющие компании, застройщики, проектировщики, банки. При этом постоянно происходит обмен персональными данными — жителей расселяемых домов, дольщиков, собственников участков.
Существующие правила обработки данных создают избыточные административные риски. Поправки призваны упростить этот процесс — уточнить, какие сведения могут передаваться без отдельного согласия, кто несёт ответственность за защиту информации, и как обеспечивается доступность данных для органов власти.
Упрощение включения объектов культурного наследия
Одним из центральных направлений готовящихся изменений Минстроя России станет реформа порядка включения ОКН в проекты комплексного развития территорий (КРТ). Сегодня любое включение памятника в проект КРТ требует согласования сразу с несколькими структурами. Каждое ведомство использует свои критерии и сроки рассмотрения, а решения нередко противоречат друг другу.
Кроме того, инвесторы не готовы брать на себя неопределённые риски: стоимость реставрации часто превышает рыночную стоимость будущего объекта, а механизмы компенсации или государственной поддержки пока не работают в полной мере.
Что изменится после принятия поправок:
1. Уточнение порядка согласования между органами охраны памятников и инвесторами. Ожидается создание единой цифровой платформы.
2. Закрепление критериев реконструкции объектов культурного наследия. Планируется разработать чёткие критерии, при которых ОКН можно включать в программу КРТ.
3. Особый режим финансирования реставрационных работ. Поправки вводят механизм смешанного финансирования, при котором в реставрацию смогут вкладываться: частные инвесторы; государство (через субсидии или гранты Минкульта); банки (с использованием льготного проектного кредитования). Рассматривается также возможность государственных гарантий по кредитам и компенсации части процентной ставки.
4. Единый формат договоров между девелоперами и собственниками зданий. Многие исторические здания имеют сложную структуру владения: часть помещений принадлежит частным лицам, часть — муниципалитету или государству. Новый закон закрепит унифицированный типовой договор.
Петербург и Москва: разные подходы к КРТ
После июльских поправок 2025 года Москва, Санкт-Петербург и Севастополь получили право самостоятельно определять географию расселения и особенности реализации программ КРТ.
- В Москве уже действует перечень из 336 проектов КРТ, охватывающих около 40 млн кв. м жилья.
- В Санкт-Петербурге ситуация иная: проекты КРТ «вшиваются» в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
Петербургские эксперты отмечают, что реализация КРТ в исторических районах сталкивается с рядом правовых и технических ограничений. По оценке участников рынка, на Петроградской стороне и Васильевском острове до 70% зданий требуют капитальной реконструкции или реставрации.
«Проблема Петербурга — не в отсутствии законов, а в их избыточной сложности. Если новый механизм позволит объединить реставрацию и развитие в единой модели, город действительно получит вторую жизнь», — отмечает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
Итог
Работа с объектами культурного наследия требует обязательной лицензии Министерства культуры РФ. Без неё организация не может выполнять проектные, реставрационные и строительные работы на ОКН.
Компания СтройЭксперт помогает получить лицензию Минкульт для организаций, работающих в сфере реконструкции и реставрации: подготовка документов, сопровождение проверки и внесение в реестр лицензированных исполнителей.
Мы знаем, как сложно получить Лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) и как тонко нужно готовить документацию, чтобы пройти отбор, особенно когда заказчики устанавливают специфические требования.
Подготовка Документации для Закупок по 44-ФЗ (с фокусом на Минкульт):
• Анализ документации предстоящих торгов на объектах ОКН.
• Учет судебной практики (например, подтверждающей правомерность одновременного запроса опыта, связанного с допуском к архивам/музеям, и опыта работ по зданиям).
• Корректное формирование заявок, исключающее формальные причины для отклонения.
• Подготовка обоснований соответствия Вашего опыта специфическим требованиям заказчика (включая требования по ПП № 2571).
Получить консультацию: 8-800-350-88-67
Мы знаем, как сложно получить Лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) и как тонко нужно готовить документацию, чтобы пройти отбор, особенно когда заказчики устанавливают специфические требования.
Подготовка Документации для Закупок по 44-ФЗ (с фокусом на Минкульт):
• Анализ документации предстоящих торгов на объектах ОКН.
• Учет судебной практики (например, подтверждающей правомерность одновременного запроса опыта, связанного с допуском к архивам/музеям, и опыта работ по зданиям).
• Корректное формирование заявок, исключающее формальные причины для отклонения.
• Подготовка обоснований соответствия Вашего опыта специфическим требованиям заказчика (включая требования по ПП № 2571).
Получить консультацию: 8-800-350-88-67
