16 января 2026 года стало актуальным разъяснение, изложенное в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 23 октября 2025 г. № 29558-ОГ/06. Документ посвящён принципиальному вопросу: может ли лицензия управляющей компании заменить членство подрядчика в саморегулируемой организации (СРО) при выполнении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Краткий ответ Минстроя — нет, не может.
Краткий ответ Минстроя — нет, не может.
Почему подрядчику по капремонту МКД требуется СРО
Капитальный ремонт общего имущества в МКД — это не «обслуживание», а строительные работы. Они выполняются по договору строительного подряда, а значит автоматически подпадают под требования градостроительного законодательства. Часть 7 статьи 166 Жилищного кодекса РФ прямо указывает, что такие договоры могут заключаться только с ИП или юрлицами: членами СРО в области строительства, реконструкции и капитального ремонта.
Работы по капремонту выполняются либо для регионального оператора, либо для лица, ответственного за эксплуатацию здания. В обоих случаях закон требует, чтобы подрядчик имел членство в СРО. Капремонт затрагивает несущие конструкции, инженерные системы и напрямую влияет на безопасность объекта капитального строительства.
Минстрой отдельно подчёркивает, что это требование не является новым. Капитальный ремонт общего имущества МКД никогда не относился к видам работ, допускаемым без СРО. Он не выведен в исключения ни Жилищным, ни Градостроительным кодексом. Если подрядная организация не состоит в СРО, договор на капитальный ремонт изначально заключается с нарушением закона — независимо от того, есть ли у управляющей компании лицензия и кто выступает заказчиком работ.
Что даёт лицензия управляющей компании
Лицензия управляющей компании подтверждает право заниматься именно управлением многоквартирными домами. В рамках такого договора УК организует содержание общего имущества, выполняет текущий ремонт, обеспечивает предоставление коммунальных услуг, контролирует эксплуатацию инженерных систем и отвечает перед собственниками за их надлежащее состояние.
Лицензия на управление МКД не охватывает строительную деятельность в понимании Градостроительного кодекса. Капитальный ремонт относится именно к такой деятельности, поскольку затрагивает конструктивные элементы и инженерные системы объекта капитального строительства.
Логика Минстроя проста: лицензия УК подтверждает право управлять домом и нести ответственность перед собственниками, но она не подменяет членство в СРО там, где организация или привлечённые ею лица фактически выполняют строительные функции. Как только речь идёт о капитальном ремонте, строительном контроле или функциях технического заказчика, вступают в силу требования Градостроительного кодекса — независимо от наличия у УК лицензии.
Когда самой управляющей компании требуется членство в СРО
Отдельный и ключевой вывод письма Минстроя касается ситуации, когда управляющая компания выходит за рамки обычного управления и фактически выполняет функции технического заказчика. По пункту 22 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ такие функции могут передаваться юрлицу только при наличии членства в СРО соответствующего вида.
К таким функциям относится, в частности, строительный контроль. В соответствии с частью 2 статьи 53 ГрК РФ он осуществляется при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, либо привлечённым по договору юрлицом или ИП.
Если управляющая компания при капремонте общего имущества МКД выполняет функции технического заказчика, включая строительный контроль, она обязана состоять в СРО в области строительства, реконструкции и капитального ремонта.
Изменения действуют уже полтора года
Минстрой отдельно обращает внимание на Федеральный закон № 238-ФЗ от 8 августа 2024 года. Этот закон не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, возникшим с 1 сентября 2024 года. При этом любые договоры, заключённые после этой даты, даже если решение о капремонте было принято ранее, должны соответствовать новым требованиям.
Практически это означает, что при заключении договоров на капремонт после 1 сентября 2024 года вопрос членства в СРО нужно оценивать особенно внимательно, как для подрядчиков, так и для управляющих компаний, выполняющих функции технического заказчика.
Ключевой вывод для рынка
Лицензия управляющей компании не заменяет членство подрядчика в СРО. Более того, сама УК обязана вступить в СРО, если она выходит за рамки управления и выполняет функции технического заказчика, включая строительный контроль при капитальном ремонте общего имущества МКД. Игнорирование этого требования создаёт прямые риски: от претензий надзорных органов до признания договоров несоответствующими требованиям закона.
Если управляющей компании необходимо легально выполнять такие функции и участвовать в капремонте без правовых рисков, оптимальным решением остаётся вступление в СРО строителей
Получить консультацию по вступлению в СРО строителей в вашем регионе: 8 (800) 350-88-67
Получить консультацию по вступлению в СРО строителей в вашем регионе: 8 (800) 350-88-67
