Минстрой России перевёл ряд строящихся жилых проектов в режим усиленного контроля. Девелоперы, банки и региональные органы власти будут синхронизировать графики финансирования и строительства, чтобы обеспечить устойчивость проектов и выполнение обязательств перед покупателями жилья. Решение принято по итогам совещания под председательством главы Минстроя Ирека Файзуллина с участием представителей Банка России, застройщиков и регионов.
В ведомстве не раскрыли перечень проектов, число объектов и регионы, в которых вводится специальный режим. Вместе с тем Минстрой подчеркнул, что основной задачей совместного мониторинга является своевременный ввод домов и защита прав граждан — участников долевого строительства.
Синхронизация стройки и денег
Новый механизм предполагает более плотную координацию трёх ключевых участников: застройщика, кредитующего банка и региональных властей. На практике это означает регулярную сверку темпов строительно-монтажных работ с графиком поступления проектного финансирования, наполнения эскроу-счетов и продаж квартир.
Такой подход важен для проектов, в которых фактическая строительная готовность, объём реализации жилья и финансовая модель начинают расходиться. При проектном финансировании банк контролирует целевое использование кредитных средств, а доступ девелопера к деньгам дольщиков, размещённым на эскроу-счетах, открывается после ввода объекта в эксплуатацию. С 2019 года эта схема считается базовым инструментом защиты покупателей жилья на первичном рынке.
По информации Минстроя, на совещании также рассматривались вопросы совершенствования механизмов кредитования жилого строительства, контроля реализации проектов и защиты интересов граждан. Министерство совместно с финансовым сектором продолжит отслеживать финансовую устойчивость девелоперов и соблюдение заявленных сроков ввода объектов.
Почему вопрос обострился
Решение о дополнительном контроле принято на фоне снижения покрытия проектного финансирования средствами на эскроу-счетах. По итогам июля 2026 года показатель, отражающий соотношение распроданности строящегося жилья и его строительной готовности, опустился до 66% — это минимальный уровень за последнее время. В июне он составлял 70%. Источник: Движение.ру
Снижение покрытия означает, что объём средств, аккумулированных на эскроу-счетах, растёт медленнее задолженности застройщиков перед банками по проектному финансированию. Для девелоперов это может привести к удорожанию обслуживания кредитов: чем ниже поступления от продаж, тем выше зависимость проекта от банковской ставки и тем больше финансовая нагрузка до момента раскрытия эскроу.
В первом полугодии 2026 года уровень покрытия задолженности проектным финансированием опускался ниже 70% впервые с апреля 2020 года. На динамику влияют замедление продаж, распространение рассрочек и недостаточно быстрое поступление денег покупателей на эскроу-счета. Эксперты рынка считают диапазон 60–80% пограничным с точки зрения устойчивости финансовой модели, при этом более комфортным называют уровень выше 75%.
Что изменится для участников рынка
Для девелоперов усиленный режим означает необходимость оперативнее раскрывать банкам и региональным органам власти информацию о ходе работ, продажах, планируемых кассовых разрывах и мерах по соблюдению графика. Банки, в свою очередь, будут тщательнее сопоставлять стройготовность, продажи и объём кредитования. Региональные власти смогут подключаться к координации вопросов инфраструктуры, разрешительной документации и контроля сроков завершения строительства.
Для строительных подрядчиков повышенное внимание к календарным графикам может означать более жёсткий контроль сроков, исполнительной документации, объёмов выполненных работ и качества. В проектах с напряжённой финансовой моделью заказчики, вероятно, будут активнее дробить этапы, увязывать оплату с фактической готовностью и пересматривать очередность работ.
Для покупателей жилья сам по себе режим усиленного контроля не означает, что объект проблемный или будет остановлен. Напротив, его цель — выявить риски на ранней стадии и согласовать действия участников до того, как отклонение от финансового или строительного графика повлияет на сроки передачи ключей.
Обратитесь в СтройЭксперт и мы поможем:
- определить, требуется ли членство в СРО именно в вашей ситуации;
- подобрать подходящую саморегулируемую организацию;
- проверить уровень ответственности и кадровый состав;
- подготовить документы для вступления;
- организовать включение специалистов в НРС;
- проверить готовность к участию в тендерах и сопровождать процедуру до заключения договора.
Звоните и получите бесплатную консультацию: 8 (800) 350-88-67
