Распоряжением № 3523-р от 29 ноября 2025 года утверждена Национальная модель целевых условий ведения бизнеса до 2030 года. В блоке «Недвижимость» зафиксировано принципиально новое решение: инфраструктурные обязательства застройщиков планируется перевести из натуральной формы в денежную.
В чём суть нового механизма
Сегодня при комплексной застройке девелопер обязан не только возвести жильё, но и за свой счёт построить или реконструировать школы, детские сады, дороги, сети, объекты водо-, тепло- и электроснабжения. Эти работы требуют отдельных проектов, согласований и часто выполняются вне основного бизнес-процесса. В результате деньги «застревают» в инфраструктуре, сроки реализации проектов растягиваются, а риски срыва возрастают.
Новая модель меняет сам принцип исполнения таких обязательств. Правительство поручило Минфину, Минстрою и Минэкономразвития до февраля 2027 года подготовить изменения в Бюджетный кодекс РФ, которые позволят заменить натуральное исполнение инфраструктурных обязательств денежным. Вместо строительства объектов застройщик сможет внести разовый инфраструктурный платёж в пользу органа публичной власти.
По сути, речь идёт о переходе к системе денежной компенсации инфраструктурной нагрузки, где роли чётко разделены:
- застройщик платит заранее определённый и прозрачный инфраструктурный взнос, закладывая его в экономику проекта;
- органы власти сами планируют, финансируют и реализуют объекты социальной и инженерной инфраструктуры, исходя из приоритетов территории;
- девелопер освобождается от несвойственной ему функции подрядчика по школам, детсадам и сетям.
После внесения поправок в БК РФ в течение шести месяцев планируется принять отдельный акт Правительства РФ, где детально пропишут: порядок расчёта инфраструктурных платежей; условия и сроки их внесения; случаи, когда допускается денежная форма исполнения; контроль целевого использования средств.
Зачем это вводят
В международной практике инфраструктурные взносы давно используются как базовый инструмент. Девелопер изначально понимает, сколько и за что он платит, а государство или муниципалитет берет на себя реализацию инфраструктуры, увязывая её с долгосрочными планами развития территории.
Цель государства, с одной стороны, — ускорить ввод жилья и коммерческих объектов, убрав из проектов сложные и затяжные инфраструктурные этапы. С другой — создать прогнозируемый источник финансирования социальной и инженерной инфраструктуры, не зависящий от того, успел ли конкретный застройщик построить школу или дорогу.
Для девелоперов: упрощается финансовая модель проекта; снижаются административные риски, связанные с согласованием проектов; уменьшается зависимость от межведомственных процедур и муниципальных требований.
Другие изменения для девелоперов до 2030 года
Национальная модель целевых условий ведения бизнеса в недвижимости закладывает другие системные изменения:
- Сокращение инвестиционно-строительного цикла. К 2030 году государство планирует уменьшить среднюю продолжительность проекта с 1 300 до 1 000 дней. Параллельно должно снизиться и количество процедур: вместо 582 согласований и документов — около 350.
- Отмена избыточных региональных и муниципальных требований. Минстрой вместе с регионами проведёт ревизию таких актов, чтобы убрать дублирование, устаревшие нормы и требования, которые фактически не предусмотрены федеральным законодательством.
- Переход к реестровому принципу разрешений. С 1 сентября 2026 года разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию должны оформляться исключительно в электронном виде и фиксироваться в государственных реестрах.
- Изменения в долевом строительстве. Планируется разрешить включение госпошлины за регистрацию ДДУ в цену договора, чтобы застройщик не нёс эти расходы за счёт собственных средств. Срок реализации — февраль 2027 года.
Отдельно стоит отказ от ипотеки. С марта 2027 года, если объект строился без привлечения средств дольщиков и это прямо предусмотрено кредитным договором, появится возможность отказаться от ипотеки в пользу банка.
Цифровизация и земля
Застройщикам предоставят доступ к ЕСИА и другим госсистемам для идентификации дольщиков, заключения и регистрации ДДУ, работы с материнским капиталом.
Параллельно готовятся изменения в Земельный и Градостроительный кодексы: единая дата определения разрешённого использования участка, усиление ответственности властей за градостроительные ошибки и новые полномочия Правительства РФ по отмене документации по планировке территории.
Дополнительно планируется ускорение раскрытия счетов эскроу — с 10 до 3 рабочих дней после ввода объекта в эксплуатацию, а также комплексное упрощение технологического присоединения к инженерным сетям.
Что это значит для застройщиков
Если изменения будут реализованы в заявленных сроках, девелоперский рынок получит более предсказуемые правила игры: меньше несвойственных функций, меньше «замороженных» денег и выше управляемость проектов. Но при этом возрастёт значение финансового планирования и корректного расчёта инфраструктурных платежей — ошибка здесь будет стоить дорого.
Для участия в строительных проектах и работы по госконтрактам потребуется корректное членство в СРО. Вступление в СРО — оставить заявку
Звоните и получите консультацию по вступлению в СРО в вашем регионе с трудоустройством специалистов от 2-дней: 8 (800) 350-88-67
Для участия в строительных проектах и работы по госконтрактам потребуется корректное членство в СРО. Вступление в СРО — оставить заявку
Звоните и получите консультацию по вступлению в СРО в вашем регионе с трудоустройством специалистов от 2-дней: 8 (800) 350-88-67
